Imóvel já vendido pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário? Entenda o que fazer

A compra de um imóvel envolve diversos cuidados jurídicos. Um dos problemas que podem surgir é quando o comprador adquire o imóvel por contrato particular, mas não realiza o registro da transferência na matrícula do imóvel. Em determinadas situações, isso pode gerar um grande transtorno: o bem pode acabar sendo penhorado em um processo de execução movido contra o antigo proprietário.

Mas o que fazer quando isso acontece? A boa notícia é que o ordenamento jurídico prevê um mecanismo específico para proteger o comprador nessa situação: os embargos de terceiro.

Por que o imóvel pode ser penhorado nesse caso?

No Brasil, a propriedade imobiliária se transfere oficialmente apenas com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1.245 do Código Civil.

Assim, quando um imóvel é vendido por contrato particular e a transferência não é registrada na matrícula, perante terceiros — como credores do vendedor — o imóvel ainda aparece juridicamente como pertencente ao antigo proprietário.

Dessa forma, se o vendedor possuir dívidas e sofrer uma ação de execução, o imóvel pode acabar sendo incluído na penhora para pagamento do débito, mesmo que já tenha sido vendido anteriormente.

O comprador perde o imóvel?

Não necessariamente.

Mesmo que o imóvel ainda esteja registrado em nome do vendedor, se o comprador comprovar que adquiriu o bem antes da penhora, ele pode buscar proteção judicial para impedir que o imóvel seja utilizado para pagar a dívida de outra pessoa.

Em situações como esta, uma das principais medidas que podem ser adotadas pelo comprador é a propositura dos embargos de terceiro. Este recurso é utilizado para proteger a posse ou a propriedade do bem que está sendo ameaçado por ações judiciais, como a penhora. Por meio dos embargos de terceiro, o comprador pode apresentar opor-se à penhora e demonstrar o seu direito sobre o imóvel adquirido, mesmo que o registro não tenha sido efetivado.

Os embargos de terceiro devem ser ajuizados diretamente no processo de execução em que a penhora foi realizada. É fundamental que o comprador apresente provas da compra do imóvel, como o contrato de compra e venda, além de tentar comprovar sua boa-fé na transação. O juiz analisará a situação, levando em consideração os direitos do comprador e a regularidade da penhora feita pelo credor.

Vale ressaltar que, apesar da complexidade do tema, o ordenamento jurídico oferece mecanismos para a proteção de direitos, sendo os embargos de terceiro uma ferramenta essencial nesse contexto. O comprador que se vê em uma situação semelhante deve buscar orientação profissional para garantir que seus interesses sejam resguardados e que a aquisição do imóvel seja reconhecida, mesmo diante de eventual penhora.